Arsa yatırımında kazanç da kayıp da genellikle tek bir belgede saklıdır: imar durumu belgesi. Aynı büyüklükteki iki komşu parselden biri altı katlı bina kaldırırken diğeri hiç yapı kaldırmıyor olabilir. Bu yazıda o belgedeki terimleri tek tek açıklıyoruz.

İmar durumu belgesi nedir, nereden alınır?

İmar durumu belgesi, bir parselin imar planındaki konumunu ve o parselde ne yapılabileceğini gösteren resmî belgedir. İlgili belediyenin imar müdürlüğünden, parselin ada ve parsel numarasıyla talep edilir. Birçok belediyede e-imar uygulamalarından da sorgulanabilir.

Satıcının size gösterdiği belgenin tarihine bakın. İmar planları revize edilebildiği için birkaç yıl önce alınmış bir belge bugünü yansıtmayabilir.

Ada, parsel, pafta ne demek?

  • Ada: Etrafı yollarla çevrili arazi bütünü.
  • Parsel: O adanın içindeki, sınırları belirlenmiş tek bir arazi parçası. Tapunuz bir parsele aittir.
  • Pafta: Parselin yer aldığı harita paftasının numarası.

Bu üçlü, taşınmazın kimlik numarası gibidir. Bir ilanda ada ve parsel bilgisi paylaşılıyorsa, siz de bağımsız olarak imar durumunu sorgulayabilirsiniz — güvenilir bir ilanın işaretidir.

Belgedeki temel kavramlar

TAKS — Taban Alanı Katsayısı

Yapının zemine oturan alanının, arsa alanına oranıdır. TAKS 0,30 olan 1.000 m² bir arsada binanın zemine oturacağı alan en fazla 300 m²'dir. Bahçenizin ne kadar kalacağını belirleyen sayıdır.

KAKS (Emsal) — Kat Alanı Katsayısı

Toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır. KAKS 1,50 olan 1.000 m² bir arsada toplam 1.500 m² inşaat yapılabilir. Arsanın değerini en çok belirleyen sayı budur. İki komşu parselden emsali yüksek olan, aynı metrekarede daha fazla satılabilir alan üretir.

Gabari

Yapının izin verilen azami yüksekliğidir. Bazen metre (örneğin 12,50 m), bazen kat sayısı (Y ençok 4 kat) olarak yazılır. Emsaliniz yüksek olsa bile gabari düşükse o inşaat hakkını kullanamayabilirsiniz.

Çekme mesafesi

Yapının parsel sınırlarına ve yola bırakması gereken en az mesafedir. Küçük ve dar parsellerde çekme mesafeleri, emsalin tamamının kullanılmasını fiilen imkânsız hâle getirebilir. Bu yüzden yalnızca emsale bakmak yanıltıcıdır.

Vasıf: tarla mı, arsa mı?

Tapudaki vasıf alanı, taşınmazın niteliğini gösterir. "Tarla", "bağ", "zeytinlik" gibi bir vasıf görüyorsanız, taşınmaz imar planı içinde olmayabilir. İmar planı dışındaki alanlarda yapılaşma çok sınırlıdır ve ayrı izinlere tabidir.

"İmara açılacak" cümlesi bir bilgi değil, bir tahmindir. İmar planı değişikliği belediye meclisi kararı gerektirir, yıllar sürebilir ve hiç gerçekleşmeyebilir. Yatırım kararını bugünkü imar durumuna göre verin.

Hisseli tapuya dikkat

Hisseli (paylı) tapuda parselin tamamına belirli bir oranda ortak olursunuz; "şu köşedeki 500 m²" sizin değildir. Ortaklar arasında yapılan sözlü paylaşım sizi hukuken bağlamaz ve satmak istediğinizde diğer ortakların önalım (şufa) hakkı devreye girer. Fiyatı cazip gösteren şey çoğu zaman bu risktir.

Gözden kaçan diğer başlıklar

  • Yol cephesi: Parselin imar planındaki bir yola cephesi yoksa yapı ruhsatı almak sorun olur.
  • Kamulaştırma şerhi: Yol, park veya okul alanında kalan kısımlar ileride kamulaştırılabilir.
  • Kot farkı ve zemin: Eğimli arazide istinat duvarı maliyeti, arsa fiyatına yakın tutarlara ulaşabilir. Zemin etüdü şarttır.
  • Koruma alanları: Sit alanı, orman sınırı, mera vasfı ve zeytinlik mevzuatı yapılaşmayı kısıtlar veya tamamen kapatır.
  • Altyapı: Elektrik, su ve yolun parsele ulaşması gerekir; ulaşmıyorsa bu maliyet size aittir.

Almadan önce yapılacaklar

  • Belediyeden güncel tarihli imar durumu belgesi alın.
  • Tapu kaydındaki vasfı ve takyidatı kontrol edin.
  • Parseli yerinde görün; sınırları kadastro paftasıyla karşılaştırın.
  • Yapı yapmayı düşünüyorsanız bir mimarla ön etüt yaptırın — emsalin fiilen ne kadarını kullanabileceğinizi ancak bu gösterir.

Arsa, doğru okunduğunda gayrimenkulün en şeffaf yatırım aracıdır: değeri büyük ölçüde birkaç sayının içindedir. İncelediğiniz bir parselin imar durumunu birlikte değerlendirmemizi isterseniz, ada ve parsel numarasıyla bize ulaşmanız yeterli.