Bir ev ya da arsa alırken heyecanın en yüksek olduğu an tapu dairesindeki imza anıdır. Oysa o imzaya kadar atılan adımlar, imzanın kendisinden çok daha belirleyicidir. Aşağıda tapu devrinin işleyişini sırasıyla ve hiçbir adımı atlamadan anlattık.

1. Önce taşınmazın kaydını inceleyin

Alım kararı vermeden önce taşınmazın tapu kaydındaki takyidat bilgisine bakılmalıdır. Takyidat, o taşınmazın üzerindeki kısıtlamaların tamamıdır:

  • İpotek: Taşınmaz bir kredinin teminatı olabilir. İpotek kaldırılmadan yapılan devir, borcu da beraberinde getirir.
  • Haciz ve tedbir şerhi: Devam eden bir icra takibi ya da mahkeme kararı varsa satış mümkün olmayabilir.
  • İrtifak hakları: Geçit hakkı, enerji nakil hattı gibi haklar taşınmazın kullanımını sınırlar.
  • Aile konutu şerhi: Bu şerh varsa eşin yazılı onayı olmadan satış yapılamaz.

Malikseniz bu bilgilere e-Devlet üzerinden ulaşabilirsiniz; alıcı iseniz satıcıdan güncel tapu kayıt örneğini istemek en sağlıklısıdır.

2. Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?

İkisi de tapudur ama aynı şey değildir. Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmamışken kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise yapı kullanma izin belgesi — halk arasındaki adıyla iskân — alındıktan sonra kurulur ve bağımsız bölümün fiilen teslim edilebilir olduğunu gösterir.

Kat irtifaklı bir daire almak baştan yanlış değildir; ancak iskânın neden hâlâ alınmadığını mutlaka sorun. Projeye aykırı imalat varsa iskân çıkmaz, bu da ileride hem satışı hem kredi kullanımını zorlaştırır.

3. Randevu ve başvuru

Tapu işlemleri randevu ile yürür. Randevu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün web sitesinden, e-Devlet üzerinden veya Alo 181 hattından alınabilir. Başvuruyu genellikle satıcı yapar; alıcı belirlenen gün ve saatte hazır bulunur.

Yanınızda bulunması gerekenler

  • Kimlik belgesi (fotoğraflı nüfus cüzdanı, ehliyet veya pasaport)
  • Son bir yıl içinde çekilmiş vesikalık fotoğraf
  • Belediyeden alınan emlak vergisi rayiç bedel belgesi
  • Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
  • İşlemi vekâletle yapıyorsanız, taşınmaz satışı yetkisini açıkça içeren vekâletname

4. Harç ve masraflar

Tapu harcı, satış bedeli üzerinden hesaplanır ve kanunen alıcı ile satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır. Uygulamada çoğu zaman tamamını alıcının ödediği görülür; bu, tarafların kendi arasındaki bir anlaşmadır ve pazarlığın parçasıdır. Harcın yanına döner sermaye ücreti de eklenir.

Beyan edilen satış bedeli, belediyenin verdiği rayiç bedelin altında olamaz. Harçtan kaçınmak için değeri düşük göstermek yaygın bir alışkanlıktır ama iki yönlü risk taşır: tespit hâlinde cezalı tarhiyat gündeme gelir, ayrıca ileride satarken değer artış kazancınız olduğundan yüksek görünür.

Harç oranları ve döner sermaye ücretleri yıl içinde güncellenebildiği için işlemden önce güncel tutarları teyit edin.

5. İmza ve tapunun teslimi

Randevu saatinde taraflar tapu müdürlüğünde bir araya gelir, resmî senet okunur ve imzalanır. Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman, görme veya işitme engeli varsa tanık bulundurulması gerekir. İmzaların ardından yeni tapu senedi alıcıya teslim edilir.

Devirden sonra unutulmaması gerekenler

  • Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerini kendi adınıza aldırın; devir öncesi borç olup olmadığını yazılı olarak teyit edin.
  • Emlak vergisi bildirimini, devrin yapıldığı yılın sonuna kadar ilgili belediyeye verin.
  • Apartman veya sitedeyseniz yöneticiye bildirin, birikmiş aidat borcunu satıştan önce kontrol edin.
  • DASK poliçesini kendi adınıza güncelletin.

Kısa kontrol listesi

  • Tapu kaydı ve takyidat incelendi mi?
  • İskân (yapı kullanma izin belgesi) var mı?
  • Emlak vergisi ve aidat borcu sorgulandı mı?
  • DASK poliçesi hazır mı?
  • Satış bedeli rayiç bedelin üzerinde beyan ediliyor mu?
  • Vekâletname kullanılıyorsa satış yetkisi açıkça yazıyor mu?

Bu adımların hepsini tek başınıza yürütmek mümkündür; ancak yetki belgesi sahibi bir danışmanla çalışmak, özellikle takyidat ve iskân gibi ilk bakışta görünmeyen konularda zaman ve para kaybını önler. Aklınıza takılan bir nokta olursa bize danışmaktan çekinmeyin.